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Assistance technique


PARTAGE DE LA RESPONSABILITE ENTRE PROPRIETAIRE ET LOCATAIRE
L’entretien du logement et la responsabilité des locataires


Comment procéder en cas de problème technique :

En cas de problème dans votre bien géré directement par RealtyCare, prenez contact sans attendre avec notre service technique :

 
Service technique d’urgence :

Tel : +32 475 68 13 24
Email :
admin@RealtyCare.be
Fax : +32 2 706 56 56
   


Veuillez préciser le maximum d’informations (pièce concernée, descriptif des symptômes, degré d’urgence,…)  et joindre éventuellement une photo des dégâts occasionnés.


Que dit la loi ?

Pour mieux comprendre les limites de responsabilité entre propriétaire et locataire, découvrez ci-dessous un explicatif non-exhaustif.


Distinction importante

Il faut distinguer le nettoyage, de l’entretien et de la réparation. Avec prudence et d’une manière très succincte :

le nettoyage incombera toujours au locataire

l’entretien est principalement du ressort du locataire, avec un discernement selon le bon sens pour les parties de l’immeuble inaccessibles au locataire

la réparation d’un élément extérieur au bien loué ou d’une partie collective incombera toujours au propriétaire. A contrario, la petite réparation d’un élément intérieur au bien loué incombera, à priori, au locataire.


Les réparations et entretiens à charge du locataire

Le locataire a la jouissance de la chose louée, à ce titre il en est le gardien et doit en effectuer tout l’entretien (excepté convention contraire).

En principe, les réparations locatives et menus entretiens incombent au locataire, conformément aux dispositions des articles 1754, 1755 et 1756. Cependant, le texte de loi ne correspond plus exactement à la réalité. Il faut donc rechercher les avis dans les usages et la jurisprudence.

Les réparations dites locatives sont généralement des réparations peu importantes, courantes, en relation directe avec l’utilisation du bien. Par exemple, les petites réparations d’électricité (fusibles, ampoules, batteries), de plomberie (joints de robinets, joints d’étanchéité), de peintures, …

De plus, certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels, comme par exemple l’entretien des chaudières et chauffe-eaux, le ramonage des cheminées, …

Enfin, le locataire a l’obligation de nettoyer et de maintenir son logement en bon état de propreté.


De la nécessité de prévenir le propriétaire

La notion de "gérer en bon père de famille" implique, entre-autre, qu’il faut prévenir le propriétaire dans les plus brefs délais, dès la survenance d’un problème. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire pourrait affirmer que le problème s'est aggravé sans qu'il en soit informé.
Dans certains cas, il incombe au locataire de prendre les mesures conservatoires afin de limiter les dégâts consécutifs.


Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

L’obligation de réparer le bien est à charge du bailleur lorsque les dégâts résultent de l’usage normal, de la vétusté, de malfaçons, d’un cas fortuit ou de force majeure. Si les dégâts résultent d’un mauvais usage, d’un manque d’entretien ou de surveillance du preneur ou des personnes à sa charge, le bailleur n’est pas tenu par son obligation d’entretien.

Les réparations et entretiens incombant au propriétaire correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment. Citons par exemple, les réparations des parties extérieures (façade, toiture, balcon, cheminées,…),  des installations (ascenseur, chauffage central, …), d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels. 
 
Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.


En cas d’inaction dans le chef du propriétaire, le locataire peut-il procéder lui-même aux travaux et lui présenter la facture ?

Le preneur n’a pas d’autre possibilité que de s’adresser au juge pour contraindre le bailleur de procéder aux travaux. Il peut soit demander l’autorisation d’effectuer lui-même les travaux, soit la résolution du bail, soit une diminution de loyer. La jurisprudence abonde de manière évidente dans ce sens.

Cependant, il peut se substituer au propriétaire sans passer préalablement par le juge de paix, si et seulement si, les deux conditions suivantes sont réunies : les travaux envisagés doivent être urgents (le fait de ne pas réparer immédiatement pourrait entraîner des dégâts irrémédiables) et le propriétaire doit être dans l’impossibilité d’effectuer les travaux.


Points d’attention

Ces avis de répartition ne valent que si le bailleur et le locataire n’ont pas pris d'autres dispositions contractuelles à ces sujets.

En cas de dégradations dont la cause est due exclusivement au locataire (ou de ses invités), les charges lui seront imputables de facto.

Les réparations et entretiens à charge du locataire sont celles qui résultent des dégradations ou pertes qui se manifestent pendant l’occupation.

En pratique, au terme du bail, l’état des lieux d’entrée est le document de référence permettant d’appliquer la répartition entre propriétaire et locataire. Le principe prédominant veut que le locataire sortant soit présumé avoir rendu les lieux dans l’état où il les a reçus.


A éviter

Le fait de subir une dégradation dans son bien loué, ne donne pas droit à arrêter de payer son loyer. En cas de désaccord, seul le Juge de paix est habilité à trancher selon son appréciation, éventuellement avec l’appui d’un avis d'expert.
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